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出售農地應備知識
賣農地常見糾紛類型有哪些?該如何避免交易糾紛?發生交易糾紛該如何處理?
實際案例
阿銘擁有數筆農地,但因為阿銘沒有從事農業,因此想將農地出售。阿銘為了避免日後賣農地後會產生買賣糾紛,因此想事先了解出售農地常見的糾紛類型有哪幾些?該如何避免交易糾紛產生?發生交易糾紛該如何處理?
說明

►   出售農地常見糾紛類型

     賣農地常見糾紛類型主要可分為下列幾種:

1.     簽約時,購買者非本人,契約之法律效力受限。

2.     農地產權不清,地上物違規使用情形。

3.     買方不願支付尾款。

4.     各項賦稅繳交對象認定不清。

5.     產權移轉登記前遭第三人查封或假扣押登記。

 

      如何避免交易糾紛產生
為了避免買賣雙方日後產生糾紛,建議應事先做好下列預防措施。
1.     簽約時,避免非本人簽約
為避免簽約時,非本人簽約,造成日後契約的法律效力受限。建議簽約時,請對方出示身分證明文件。若因購買者不便前來簽約,則需出示授權書,授權由代理人出面代為簽約。
2.     避免農地產權不清,地上物違規使用情形
為避免日後農地移交後,雙方因農地產權不清而產生糾紛,建議賣方簽約當天,調閱土地謄本、土地使用分區證明等文件,並請買方確認農地產權,清楚載明違規地上物處理方式,確認無誤後方可簽約,以防未來買方對土地 (建物)地籍資料有疑義時,產生糾紛。
3.     避免買方不願支付尾款
賣方將農地過戶給買方前,應先要求買方開立與尾款相同金額的商業本票給地政士保管,當買方將尾款支付完畢後,才將商業本票無息退還給買方。
4.     避免各項賦稅繳交對象認定不清
為避免日後各項賦稅繳交對象認定不清,造成糾紛,建議於契約書上明訂賦稅繳交對象。
5.     產權移轉登記前遭第三人查封或假扣押登記
將所有分次給付價款,先行轉入農地銀行價金保管專戶,即可避免發生前述情形時,無法追回價金。

 

      發生交易糾紛的處理方式
1.     申請調解:依消費者保護法向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會申請調解。或依鄉鎮市調解條例向鄉鎮市公所申請調解。
2.     依法申訴:依照消費者保護法,得向企業經營者、消費者保護團體、直轄市或縣市政府消費者服務中心或其分中心、直轄市或縣市政府消費者保護官申訴。